Tak zwana rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych sprowadza się do ochrony bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami.
Zgodnie ze wspomnianą zasadą (zawartą w ustawie o księgach wieczystych i hipotece) w razie rozbieżności między stanem prawnym nieruchomości określonym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto nabył związane z nieruchomością prawo na podstawie stanu prawnego określonego w księdze.
Oznacza to, że zadaniem rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych jest ochrona nabywców nieruchomości, którzy swoją wiedzę na temat tych nieruchomości czerpią z ksiąg wieczystych. Księgi muszą być dokumentem wiarygodnym i ustawodawca w ten sposób tę wiarygodność zwiększa. Oczywiście nie jest to zasada bezwzględnie obowiązująca w każdym przypadku. Rękojmia wiary publicznej nie chroni rozporządzeń nieodpłatnych (darowizny) ani dokonanych na rzecz nabywcy działającego w złej wierze. Rękojmia nie chroni też kilku praw, np. służebności drogi koniecznej czy też służebności przesyłu.
W analizowanym kontekście warto jednak spojrzeć na całą sprawę z innej perspektywy. Przez rękojmię wiary publicznej chroniony jest nabywca nieruchomości. Załóżmy, że przedsiębiorca ma wobec widniejącej w księgach wieczystych jako właściciel nieruchomości osoby roszczenia względem tej nieruchomości. Jak może spróbować powstrzymać niekorzystne rozporządzenie taką nieruchomością?
Ustawodawca przewiduje kilka rozwiązań.
Można na przykład żądać przed sądem usunięcia niezgodności pomiędzy stanem określonym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym. Dotyczy to np. sytuacji, gdy zgodnie z treścią księgi uprawnionym jest jeden podmiot, a inny próbuje wywodzić, że w rzeczywistości stan prawny wygląda inaczej. Do momentu wyjaśnienia tych kwestii przez sąd można żądać wpisu do księgi wieczystej tzw. ostrzeżenia. Podstawą ostrzeżenia może być nieprawomocne rozstrzygnięcie sądu lub też postanowienie sądu o udzieleniu zabezpieczenia. Ostrzeżenie wyłącza rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych w zakresie objętym wpisem i dobrą wiarę nabywców ograniczonych praw rzeczowych od właściciela, przeciwko któremu wpisano w księgach ostrzeżenie.
W księdze wieczystej mogą być też ujawniane roszczenia o przeniesienie prawa własności lub też o ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości. Przykładem może być roszczenie wynikające z umowy darowizny. Do wpisu potrzebne będzie załączenie dokumentu – oświadczenia aktualnego właściciela nieruchomości o ustanowieniu tego prawa albo też dokumentu obejmującego jego zgodę na wpis. Jest to więc inna sytuacja niż w przypadku ostrzeżenia, gdy zgoda taka nie jest wymagana. Roszczenie to może zostać wykreślone z księgi po upływie roku od dnia wpisu. Jednak gdy osoba, która złożyła wniosek o wpis roszczenia, wykaże, że skierowała sprawę do sądu w tej sprawie – bieg terminu do wykreślenia roszczenia liczy się od dnia zakończenia postępowania (a w razie nieuwzględnienia roszczenia – z chwilą zakończenia postępowania). Wpis takiego roszczenia do księgi wieczystej zabezpiecza osobę, która ma roszczenie względem nieruchomości, przed niepewnymi w przyszłości działaniami właściciela nieruchomości, które mogłyby mu utrudnić zrealizowanie roszczenia.
Nie można lekceważyć znaczenia ksiąg wieczystych. Dlatego warto pamiętać o wpisach roszczeń i ostrzeżeń.

Źródło: Rzeczpospolita 16.12.2015 (autor : Maciej J. Nowak)

Reklamy